(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 부동시장 동향

지난해 9월 금리인하 기대감과 원자재 가격상승 등으로 서울?수도권의 아파트 가격이 상승하면서 정부는 가계대출 증가를 염려하여 2단계 스트레스 DSR을 시행과 동시에 시중은행의 주택담보대출과 전세대출까지 일부 중단하기 시작했다.

그 결과 9월부터 연말까지 주택거래량은 반토막이 났다. 엎친 데 덮친 격으로 지난해 12월 3일 윤석열 대통령의 비상계엄이 선포되면서 시작된 탄핵정국은 국가신인도 하락과 함께 환율 급등으로 이어지고 결국 내수경제까지 얼어붙게 하여 소비는 위축되고 부동산 거래도 줄어들고 매물은 늘어나면서 일부 지역에서는 가격이 하락하기 시작했다.

반면 토지거래허가구역으로 지정되었다가 해제된 강남권의 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동 등은 오히려 가격이 오르면서 최고가 경신을 이어가고 있다. 서울 아파트 정보광장을 보면 서울의 경우 가장 많이 거래되었던 7월달 거래량이 9223건인데 주택담보대출을 규제하면서 거래량은 줄어들어 9월에는 3177건이 거래되더니 금년 1월 거래량이 3340건으로 대폭 감소하였다. 분명히 주택담보대출을 규제하여 돈줄을 막으면 거래량은 줄어들고 매물은 늘어난다.

그런데 지난 2월 서울시의 토지거래허가구역 해제에 따른 호재가 부동산시장에 영향을 미치면서 2월 거래량이 다소 늘어나 4179건이 거래되었다. 거래가 줄어들면 당연히 주택담보대출 증가세도 둔화되고 가계부채도 줄어든다.

문제는 토지거래허가구역이 해제되면서 강남발 부동산가격 상승이 이어지고 있다. 경제가 어렵고 힘든 상황에서 부동산은 비정상적으로 가격이 오르고 있다.

토지거래허가구역의 해제 영향

지난 2월 12일 서울시가 5년간 토지거래허가구역으로 묶였던 송파구 잠실동과 강남구 삼성?대치?청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트 대부분에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제했다.

이번에 해제되는 지역은 국제교류복합지구 인근 아파트 305곳 가운데 291곳은 토지거래허가구역 지정이 즉시 해제된다. 토지거래허가구역이 유지되는 곳은 주요 재건축 단지 14곳으로 대치동의 은마와 미도, 개포우성 1?2차, 잠실동 아시아선수촌 등이 포함됐다.

강남권과 함께 관심을 모았던 압구정과 여의도 목동, 성수동 등 주요 재건축?재개발 구역은 토지거래허가제도가 유지된다. 서울시는 이 지역들과 공공재개발 34곳, 투기과열지구 내 신속통합기획 대상지 14곳은 토지거래허가구역 지정을 유지하되 관리처분계획 인가 이후 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진하겠다고 밝혔다.

아울러 신속통합기획 재건축?재개발 사업지 123곳 가운데 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해 토지거래허가구역을 해제하고 오는 2027년까지 59곳을 지정 해제하겠다고 밝혔다. 문제는 해제 이후 강남권의 부동산가격이다.

해제지역은 해제 즉시 수천 만원에서 수억원까지 호가가 올라가면서 최근 최고 경신으로 거래가 이어지고 있다. 지난 3월 9일 더불어민주당 안도걸 의원실이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 서울시가 토지거래허가구역을 해제한 지난 2월 12일부터 3월 7일까지 아파트 매매 실거래가 평균액은 강남구 26억 7000만원, 송파구 19억 2000만원, 마포구 13억 4000만원으로 나타났다. 해제일 직전 한 달간 평균액과 비교하면 송파구(7.5%) 마포구(5.7%) 강남구(3%) 순으로 상승폭이 컸다.

시세도 올랐다. 한국부동산원에 따르면 3월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격지수는 직전 주보다 0.14% 상승했다. 상승률은 송파구(0.62%)가 가장 높았고, 서초구(0.59%), 강남구(0.46%)가 뒤를 이었다. 마포구와 용산구도 각각 0.12%, 0.1% 올랐다. 안도걸 의원은 기준금리 인하를 앞두고 서울시가 강남 토지거래허가구역을 해제한 것은 성급한 판단이라고 주장한다.

정부는 강남 아파트 가격 급등이 마용성에서 서울 전역으로 확산되는 것을 차단하기 위해 부동산시장 동향 모니터링을 강화할 필요가 있다. 또한 계속 가격이 오른다면 대출규제 등 또 다른 규제를 내놓아 선제적 대응이 필요하다.

지금은 국지적 상승이지만 서울 강남의 집값이 서울 전역으로 번지지 않을까 염려가 된다. 반면 수도권과 지방은 미분양이 증가하면서 건설사들은 숨을 쉬는 것조차 힘든 시간을 보내고 있다. 부동산시장은 점점 지역별, 물건별로 양극화가 심화되는 듯하다.

미분양 주택 증가

국토교통부의 발표 자료를 보면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만 2624호로 전월 대비 3.5% 증가하였고, 준공 후 미분양은 2만 2872호로 전월 대비 6.5% 증가하였다고 한다. 1월 매매거래량도 3만 8322건으로 전월 4만 5921건 대비 16.5% 감소하였으며 수도권에서 11.8% 감소, 비수도권에서 20.3% 감소하여 비수도권이 더 심각함을 알 수 있다.

이렇게 주택이 분양되지 않으면 건설사들은 PF 이자도, 원금도 상환하지 못 할 뿐만 아니라 원자재 값도 지불하지 못하게 되고 인건비도 지불하지 못하여 결국 부도 직전까지 가는 곤경에 빠질 수도 있다.

특히, 주택?건설업계가 신축 아파트 잔금대출에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 미적용을 건의한 것은 상황이 매우 심각하기 때문이다. 집단대출인 중도금(분양가 60%)은 공적?연대보증 등으로 DSR에 관계없이 대출이 실행되나 잔금 납부 때는 규제가 적용되면서 돈을 마련하지 못해 입주를 못 하는 사례가 발생할 수 있다.

이는 계약자만의 문제가 아니다. 3개월 이상 지연 시 시행사나 시공사는 중도금 집단대출을 대위 변제해야 한다. DSR 규제 강화 이후 잔금 연체가 악성 미분양 증가로 이어지고 중도금 대위변제가 시행사와 시공사 부도로 이어지는 등 악순환의 고리가 심각한 상황이다. 그렇지 않아도 건설업 침체 원인은 정치적 불안이 경제침체로 이어지면서 부동산 경기 침체, 고금리 기조 장기화, 공사비 급등 등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다.

고금리 여파와 PF부실

정부가 가계부채 증가세에 민감한 이유는 그동안 정체되었던 한국은행이 기준금리를 0.25% 인하하면서 향후 몇 차례 더 기준금리를 인하할 가능성이 높아 가계부채 증가를 방관할 수 없었기 때문으로 해석할 수 있다.

여기에 금리가 인하되면 부동산투자가 늘어나 가격이 상승할 것이라는 예상도 부담으로 작용했을 것이다. 이미 IMF(국제통화기금) 자료에 의하면 2023년 3월 기준 우리나라의 가계부채는 2269조원으로 GDP 대비 100.1%나 된다고 한다. 기업부채도 3월 기준 2772조로 GDP 대비 126.1%로 매우 높으나 정부부채는 1127조원으로 GDP 대비 54%로 낮은 편이다.

뿐만 아니라 2021년 5월 기준금리가 역대 최저인 0.50%였으나 2021년 8월부터 인상되기 시작하여 3.50%까지 인상되었다. 이렇게 고금리 여파로 2024년 1월부터 9월까지 부도로 문을 닫거나 폐업한 건설사는 23곳이며 상반기 기준 건설기업 폐업 신고는 1809건이다. 종합건설사 폐업 신고 역시 지난해 1월부터 8월까지 자료를 보면 330건이며 전문건설사 역시 1410건으로 전년보다 모두 크게 늘어났다.

결국, 2024년 1월부터 11월까지 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 의하면 부도 건설사는 무려 27곳, 종합건설사 11곳, 전문건설사 16곳이 늪에 빠졌다. 일반건설사도 1월부터 10월까지 2104곳이 문을 닫은 것이다.

지난 1월에는 63빌딩을 지은 신동아건설(시공능력평가 58위)을 비롯해 올해 들어 법정관리를 신청한 중견 건설사가 총 7곳이나 된다. 특히, 삼부토건(71위), 대우조선해양건설(83위), 대저건설(103위), 삼정기업(114위), 안강건설(138위), 벽산엔지니어링(180위)이 법정관리 절차에 들어갔다. 큰일이다. 100위권 안팎 건설사들도 유동성 위기를 넘어서지 못한 것이다.

특히 1948년 설립돼 국내 1호 토목?건축 공사 면허 보유사라는 타이틀을 달았던 삼부토건은 지난해 3분기 기준 부채비율이 800%를 넘어선 것으로 나타났다.

금융 당국 집계에 의하면 지난 2024년 6월 기준으로 금융권 부동산 PF 대출이 약 132조원 쯤되고, 새마을금고 등까지 합하면 부동산 PF(프로젝트 파이넨싱) 노출액(익스포저)은 약 230조원에 달할 것이라고 한다. 한국건설산업연구원은 2024년 2월 ‘부동산 PF 위기, 진단과 전망 그리고 제언’에서 PF 규모가 금융위기 당시 추정치 2배인 202조 6000억원에 달할 것으로 추산했다. 물론 유동화 증권발행까지 포함된 액수다. 고금리에 이렇게 부채가 많은 건설사는 결국 부도가 나거나 폐업을 한다.

<다음 편에 계속됩니다>

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장

o(현)한국경제평론가협회 부회장

o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

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