(조세금융신문=이정욱 기자) 헌법재판소의 대통령 탄핵 인용 결정으로 국내 정치와 부동산 시장은 동시에 중대한 변곡점을 맞았다. 111일간 이어졌던 정치 불확실성은 일단락됐지만, 조기대선 정국이 본격화되면서, 정책 변화에 대한 기대와 우려가 동시에 고조되고 있다.

전문가들은 “이제는 정치보다 금리, 규제, 수급 등 실질 변수가 시장 흐름을 좌우할 것”이라며 “단기적으론 관망, 중장기적으론 정책 방향에 따라 매수·매도 전략이 확연히 갈릴 것”이라고 분석한다.

◇정치적 불확실성 해소…‘관망에서 선택으로’

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “정치 불확실성 해소는 수요자 심리에 숨통을 틔우는 계기가 될 것”이라며 “이제는 정책 방향성과 실물 지표를 기반으로 한 전략적 선택의 시점”이라고 강조했다.

이어 양 수석은 “정치 이벤트보다는 금리 인하 가능성, 공급 여건, 규제 환경이 더 중요한 변수”라며 “시장 흐름은 이런 팩터에 민감하게 반응할 것”이라고 전망했다.

◇정권 공백기, 오히려 시장에선 선제적 움직임 가능성

김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산수석위원은 “탄핵 인용 후 약 두 달간의 정권 공백기가 생기겠지만, 적극적 참여자들은 과거 사례를 바탕으로 빠르게 움직일 가능성이 있다”고 진단했다.

그는 “다주택자들은 입지가 떨어지는 주택을 급매로 정리하고 ‘똘똘한 한 채’에 집중하려는 경향을 보일 수 있으며, 일부 실수요자는 저가 매물을 중심으로 시장에 진입할 가능성도 있다”이라며 “단기적으로 거래량이 반짝 증가할 수 있다”고 내다봤다.

◇정권 교체 시 ‘정비사업·보유세’ 정책 변화 불가피

정권 교체 시, 정책 기조에도 변화가 불가피하다. 김 수석위원은 “시장 안정 흐름 속에서 수요 억제보다는 보유세 강화와 정비사업 조정이 우선될 가능성이 높다”고 분석했다.

특히 “재건축초과이익환수제 폐지, 정비사업 촉진 특례법 등은 무산될 수 있고, 공시가격 현실화 방안 재추진에 따라 보유세 부담이 다시 커질 수 있다”고 말했다. 반면 “1기 신도시 정비나 3기 신도시 같은 공급정책은 계속 추진될 것”이라는 관측도 내놨다.

◇단기 관망세 속…‘선택적 수요’ 움직일 준비

송승현 도시와경제 대표는 “정치 불확실성은 해소됐지만, 정권 이양기에는 매수심리 위축과 거래 위축 현상이 불가피하다”고 진단했다.

다만 그는 “규제 완화 및 공급 확대를 예고하는 정권이 들어선다면, 정비사업지·역세권·저평가 지역 중심으로 선제 매수세가 유입될 가능성도 있다”고 전망했다.

반대로 “공공주도 기조가 강화되거나 다주택자에 대한 규제가 부활할 경우, ‘똘똘한 한 채’ 중심의 시장 재편이 이뤄질 수 있다”며 “이는 다시 강남·용산 등 핵심 지역의 가격 불안을 자극할 수 있다”고 우려했다.

◇금리·토허제·공급 전략…하반기 시장의 열쇠

양 수석은 “주담대 실행 본격화로 가계부채가 급증한다면, 기준금리 인하는 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 이후로 연기될 가능성이 있다”고 전망했다.

그는 또 “성동·강동·마포 등으로 집값 상승이 확산되면 토지거래허가구역 추가 지정 가능성도 배제할 수 없다”며 “공급 확대는 정치적 불확실성이 완화되는 하반기, 특히 9월 이후에 본격화될 수 있다”고 내다봤다.

◇ “정책은 시장이 만든다…차분한 대응 필요”

김인만 부동산경제연구소 대표는 “정권이 바뀌어도 시장이 과열되지 않는다면, 정책은 급격히 바뀌지 않는다”며 “정책은 결국 시장이 만든다는 점을 기억해야 한다”고 말했다.

그는 “강남 집값 상승은 단순한 상승장이 아니라 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 반영된 결과”라며 “정권 교체 여부와 무관하게 실수요자는 매도할 이유도, 무주택자는 매수를 미룰 이유도 없다”고 강조했다.

탄핵 인용이라는 거대한 정치 이벤트는 끝났지만, 이제는 정책 변화와 금리, 규제, 수급 같은 실질적 변수들이 시장을 이끌 차례다. 부동산 시장은 ‘기다림’을 지나 ‘선택의 시간’에 접어들었다. 이제는 투자자도, 실수요자도 시장 흐름을 읽는 전략이 필요한 때라는 지적이다.

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