(조세금융신문=김영기 기자) “변호사님. 전세계약이 만료되었는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 불안합니다. 요즘 전세사기가 극성이라는데, 혹시 제가 사기를 당하고 있는 건 아닌지 걱정이에요. 보증금반환소송을 당장 시작해야 할지 고민인데, 어떤 절차와 서류를 준비해야 할까요?”

전세사기가 사회적 문제로 대두되면서 계약이 끝났는데도 전세금을 돌려받지 못하는 임차인이 적지 않다.

집주인이 여러 부동산을 동시에 보유하며 갭투자를 남발한 뒤 자금 사정이 악화되면, 반환 의사가 있더라도 실제로 돌려줄 돈이 부족해지는 사례가 흔하다는 분석이다. 이런 상황에 놓이면 임차인은 거액의 전세금을 잃을 수 있어 극심한 고통과 불안을 호소하게 된다.

전세금을 돌려주지 않는 대표적인 유형 가운데 하나는 임대차 기간에는 별다른 갈등이 없다가 반환 시점이 되면 집주인이 연락을 끊거나 지급을 일방적으로 미루는 방식이다.

이에 대해 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소 대표)는 “집주인이 시간을 끌어 임차인이 소송을 제 때 진행하지 않기를 노린다면, 임차인이 만료일에 즉시 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다.

따라서 계약 만료 뒤에도 보증금을 받지 못했다면 신속히 소송 절차를 검토해야 한다”고 조언한다.

특히 보증금반환소송은 임차인이 주택임대차보호법상 권리를 실질적으로 행사할 수 있는 가장 현실적인 수단으로 평가된다.

보증금반환소송을 준비할 때 가장 중요한 것은 임대차계약서, 전입신고, 확정일자 서류 등 기본 문서를 정확히 갖추는 일이다. 임차인이 이를 미비한 채 소송에 나서면 권리를 충분히 입증하기 어렵다.

엄 변호사는 “소송 전에 내용증명으로 공식 요구 사실을 남겨두면, 이후 재판에서 임차인의 정당성을 뒷받침하는 증거가 된다”고 설명한다.

나아가 전세금보증보험 가입 여부, 대항력·우선변제권 등 권리 요건도 함께 점검해두면 분쟁 대응이 훨씬 수월해진다.

집주인이 재판 절차를 지연하거나 합의를 무산시키면 소송은 장기화될 수 있다.

처음부터 강제집행까지 염두에 두고 증거를 확보하는 실무 전략이 필요하다는 게 현장 전문가들의 공통된 견해다.

엄 변호사는 “관계가 아무리 좋았어도 전세금을 돌려받지 못하면 분쟁이 급격히 악화된다. 법적 절차를 통해 명확히 권리를 주장해야 안정적으로 보증금을 회수할 수 있다”며 특히 계약만료일에 이르러 보증금 반환의사가 보이지 않는 집주인에게는 안일하게 기다리기보다 적극적으로 보증금반환소송을 진행해야 한다고 강조한다.

최근 공개되는 피해 사례를 보면, 임차인이 집주인의 자금 상태나 건물 소유 현황을 제대로 파악하지 못한 채 계약을 체결하는 일이 잦다.

계약이 만료되기 전부터 위험 신호를 살피고, 서류를 미리 정비하며, 집주인과의 연락이 원활한지 수시로 확인하는 태도가 필요하다.

작은 이상 징후라도 놓치면 전세금 전액을 되찾기 어려워질 수 있기때문에 임차인 스스로 꼼꼼한 준비와 신속한 대응에 나서야 전세금 분쟁을 예방하고 피해를 최소화할 수 있다는 게 전문가들의 일관된 조언이다.

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