(조세금융신문=권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수) 지금 부동산 시장은

시장경제하에서는 재화에 대한 수요와 공급, 가격과 거래량은 시장의 자율적 조정에 의해서 결정되는 것이 가장 합리적이다. 하지만 부동산은 재화로서 인간 생활의 기본이며 국가자산의 근본이기 때문에 국가는 국가경영의 안정적 운영과 더불어 국민 생활 안정을 위해서 끊임없이 부동산과 관련된 정책을 개선하거나 변화시키고 있다.

이러한 정책의 변화가 시장에 적절히 작용하기도 하지만 때로는 시장실패로 돌아와 국민 생활에 직접적 피해를 주기도 한다. 결국 시장실패는 정부실패로 이어져 유권자들의 선택을 받지 못하는 경우도 있다. 지난 정부가 바로 부동산 정책 실패로 유권자의 선택을 받지 못한 사례라고 할 수 있다. 이번에도 마찬가지다. 정치적 불안정은 경제적 불안으로 이어지고 경제적 불안은 부동산 시장 불안으로 이어져 시장에 충격을 준다.

지난해 12월 윤석열 정부의 비상계엄 선포로 불안해진 정국은 결국 부동산 시장에도 영향을 미쳐 국토교통부 실거래 건수를 살펴보면 12월 전국 주택 매매거래량은 4만 5921건으로 전월 대비 6.5%가 감소하였으며 서울의 주택 매매거래량은 6803건으로 전월 대비 5.7%가 감소한 것을 알 수 있다.

전국 미분양 주택 또한 금년 1월 말 기준 전월대비 3.5% 증가한 7만 2624호로 집계되었으며, 준공 후 미분양 주택은 전월 대비 6.5% 증가한 2만 2872호로 2013년 11월 이후 11년 2개월 만에 가장 높은 수치를 기록하였다.

물론 이러한 현상은 지난해 9월부터 시행된 스트레스 DSR 2단계 시행과 더불어 10월부터 정부가 금리가 인하되는 상황에서 가계부채 증가를 줄이기 위해 제1금융권 주택담보대출과 전세금 대출을 모두 중단한 영향도 있다. 그러나 정치적 불안을 야기한 윤석열 정부의 정치적 상황 판단 오류도 부동산 시장에 분명히 큰 영향을 미쳤을 것이다.

윤석열 정부의 계엄 실패는 정치적 불안을 야기시켜 국민들을 불안하게 하는 것은 물론 소비 위축으로 이어져 시장실패라기보다는 정부실패라고 할 수 있다. 이제 정치적 불안은 서서히 거치고 있다. 그러나 지난 1월부터 금융권에서는 다시 주택담보대출을 실행하면서 서초구를 비롯한 강남권의 일부 지역부터 가격이 오르기 시작하더니 결국 강남을 비롯하여 송파구 더 나아가 서울 전역으로 번지기 시작했다.

문제는 이렇게 가격이 오르는 시기에 서울시가 청담동을 비롯하여 삼성동, 대치동, 잠실동 등 그동안 토지거래허가구역으로 묶어 놓았던 지역규제를 해제하면서 아궁이에 기름을 부은 꼴이 되었다.

그 결과 서초구의 한 아파트단지 85㎡(34평형) 아파트가 무려 70억원이 넘는 금액으로 거래가 되었으며 이제는 서초구와 강남구 신축 아파트 거래가격은 3.3㎡당 1억 5000만원에서 2억원 정도가 되었다. 서민들은 엄두도 못 내는 가격으로 올라버린 것이다. 부동산 가격은 한번 올라가면 어떤 상황이 되어도 다시 원점으로 돌아오지 않는다. 만약 하락한다고 하여도 종전 가격이 아닌 오른 가격에서 찔끔찔끔 하락하기 때문에 결국 부동산 가격은 장기 곡선에서 우상향한다.

이제 대선을 앞두고 있다. 앞으로 정권이 어떤 성향의 정부가 탄생할 것인가에 따라 부동산 정책은 확연이 달라질 것이며 정책변화에 따라 시장환경도 달라질 것이다.

■역대 정부의 부동산 정책

▲노무현 정부(2003~2008, 진보 정부)

노무현 정부의 부동산 정책 기조는 처음부터 부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 강력한 규제 정책을 시행하였으며 임기를 미칠 때까지 수요억제 등 규제 정책이었다.

좀 더 구체적으로 내용을 살펴보면 부동산 시장 규제강화 정책으로 투기과열지구 확대, 분양권 전매제한, 1가구 1주택 비과세 요건 강화, 다주택자 양도세 중과 등 고강도 억제책을 시행하였다. 주택공급 정책 측면에서는 국민임대주택 100만호 추진, 신도시 개발(판교 등)으로 공공주택 공급 확대. 그러나 단기적 효과는 제한적이었다. 임대주택시장은 안정을 위한 대책을 검토(전월세상한제 등)만 하였지 시행하지는 못했다.

금융정책은 LTV?DTI(담보비율에 대한 대출비율과 소득대비 대출비율)도입 및 강화. 특히, 투기지역은 LTV 40% 등 대출한도를 축소하면서 수요를 억제하였다. DTI 역시 2005년 최초로 도입하여 대출을 억제하였다. 보유세?양도세 등 조세정책은 종합부동산세를 신설하여 과세 기준 세대별 합산과세로 6억원 이상 주택보유자에게는 보유세를 대폭 인상하였다.

또한 다주택에게 최고 60%까지 양도세를 중과하였으며 취득세 역시 중과하는 등 세부담 증대로 부동산 수요를 억제하는 정책을 내놓았다. 뿐만 아니라 재개발?재건축 등 정비사업을 추진하는 경우 개발이익을 환수하기 위해 2004년 위헌판결을 받았던 개발이익 환수에 관한 법률을 2006년 다시 시행하면서 재건축초과이익환수제도를 도입하였다. 이로써 정비사업을 추진하는 경우 개발이익이 발생하면 환수하는 제도를 시행하였다. 또한 재건축 허용 연한 연장 등 정비사업을 엄격하게 규제하였다.

이외에도 민간택지에도 분양가상한제를 도입하였다. 그러면서 주택공급을 위한 개발제한구역(그린벨트) 해제에는 신중했으며 개발부담금제도는 유지하였다. 결국 노무현 정부는 규제로 시작해서 규제로 끝난 정부라고 할 수 있다. 그 결과 주택가격은 오히려 천정부지로 올랐다.

▲이명박 정부(2008~2013, 보수 정부)

이명박 정부의 부동산 정책 기조는 투기지역?투기과열지구의 대부분을 해제하고 재건축 규제를 풀고 거래세?양도세 등을 감면하는 등 시장 활성화 정책이었다.

특히, 2012년 재건축초과이익환수제를 일시 중단하는 등 부동산 거래와 공급 관련 규제 정책을 대부분 완화하면서 주택공급을 확대하였으나 2008년 금융위기 등의 영향으로 공급 실적은 목표에 미치지 못했다. 또한 개발이익 환수보다는 민간 주도의 개발을 장려했다. 결국 부동산 시장은 침체에서 벗어나지 못하였는데 이는 정책 실패라기보다는 외환 위기와 내수경제 침체가 더 큰 영향을 미쳤을 것으로 예상된다.

특히, 주택공급 정책 측면에서는 수도권 보금자리주택 100만호 등 대규모 주택공급 발표와 서울 강남지역 그린벨트를 일부 해제하여 저렴한 보금자리주택을 공급하였다. 그러나 글로벌 금융위기로 실적은 목표를 하회하였으나 2010년대 초 입주 물량 증가와 함께 민간임대주택 활성화를 위해 임대사업자에게 세제지원 등 혜택을 부여하였다.

금융정책으로는 LTV?DTI 완화 추세였으며 금융위기 후 부동산 시장부양을 위해 DTI 일부 완화는 물론, 분양권 담보대출 허용 등 대출 규제도 완화하였다. 결국 가계부채 증가보다는 경기부양에 무게를 둔 것이다. 조세정책 측면은 종합부동산세를 완화(세대별 합산에서 개인별 과세로, 1주택 공제 금액도 6억원에서 9억원으로 상향), 세율 인하 등 보유세 부담 경감을 내놓았으며 다주택자에 대한 양도세 중과 유예와 취득세 인하 등 감세 정책을 추진하였다.

뿐만 아니라 정비사업과 개발이익 환수와 관련해서는 재건축초과이익환수제 시행을 유예하였으며 분양가상한제 대상 지역도 축소 등 정비사업 활성화를 꾀하였다. 또한 뉴타운 등 재개발사업 추진을 지원하였으며 일부 개발제한구역을 해제하여 택지를 공급하는 등 개발이익 환수보다는 민간택지 개발을 독려하였다. 부동산 시장은 개발이 있는 곳에 이익이 있다고 개발이익을 환수하던 지난 정부와는 정반대로 규제를 완화하여 시장을 정상화하려고 했으나 글로벌 금융위기(외환 위기) 여파로 그 성과를 보지는 못했다.

▲박근혜 정부(2013~2017, 보수 정부)

박근혜 정부의 부동산 정책 기조는 초반에는 경기부양을 위해 규제 완화 정책이었으나 집값이 급등하자 임기 말에는 일부 규제 정책으로 돌아섰다. 주택공급 정책은 연평균 준공 45만 호 주택을 공급하였으며 뉴스테이를 통한 임대주택 공급도 확대하였다. 다만 신규 공공택지 개발은 소극적이었으나 기업형 임대주택(New Stay) 도입으로 전세 주택공급은 확대하였다. 금융정책은 LTV?DTI 적용을 대폭 완화하여 2014년 7?24 대책에서 70% 일괄 적용하였다.

이후 대출은 증가세가 이어지자 2016년부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계부채 관리에 착수하였으며 임기 말에는 일부 대출 등을 규제하기 시작했다. 조세정책은 종합부동산세 등 보유세는 이명박 정부와 마찬가지로 완화했다. 즉, 1주택자 종합부동산세 기준 9억을 유지하였으며 세율 역시 낮은 세율을 유지하였다.

2013년에는 4.1대책으로 취득세 감면을, 2017년에는 다주택자 중과 부활을 결정했으나 시행은 차기 정부로 넘겼다. 정비사업과 개발이익 환수 관련해서는 재건축초과이익환수제를 2018년 말까지 유예 연장했으며 2015년 부동산 3법으로 민간택지 분양가상한제를 사실상 폐지하였다.

뿐만 아니라 재건축 연한 단축 등 정비사업 규제를 완화하여 사업을 촉진했으나 결국 주택가격이 상승하여 2016년부터는 부동산 시장의 정책을 규제 완화 정책에서 규제 정책으로 돌아서면서 분양권 전매 금지와 재건축 지위 양도 금지 그리고 대출 규제까지 강화하였다. 하지만 부동산 가격은 상승하기 시작하였다.

▲문재인 정부(2017~2022, 진보 정부)

문재인 정부의 부동산 정책 기조는 부동산 투기 억제를 위해 서울시 전역을 투기과열지구로 규제하는 등 20여 차례 규제 대책을 발표하면서 역대급 고강도 규제 정책을 내 놓았다. 그러면서도 주택공급 정책을 살펴보면 3기 신도시 발표를 비롯하여 공공 재개발?재건축 활성화 대책은 물론, 2?4대책으로 도심 주택공급을 모색 등 준공 기준 연평균 54.6만 호 주택공급이 이루어져 역대 최대 공급을 달성하였다. 물론 준공 기준이므로 이는 전 정부인 이명박 정부의 정책 결과는 문재인 정부에서 결실을 본 덕도 있다.

또한 임대차 2법(전월세상한제?계약갱신요구권) 시행으로 세입자 보호 강화 정책을 내놓았으며 금융정책은 LTV?DTI 강화로 투기과열지구 내 LTV 40%, 다주택자 대출 금지 등 대출 옥죄기를 시행했다. 특히, DSR 단계적 시행으로 2021년부터는 차주별 DSR 40% 적용과 저소득층 대출도 제한했다. 조세정책은 종합부동산세 등 보유세 중과와 다주택자 종합부동산세 최고세율 최고 6%까지 인상하였으며 세부담 상한도 300%로 인상하였다.

뿐만 아니라 양도세를 다주택자에게는 최대 양도세에서 30%를 가산하여 중과했으며 취득세 역시 2주택자 이상은 등급별 인상을 적용하는 등 고강도 증세로 다주택자 주택을 처분하도록 유도하였다. 그러면서 1주택자 세부담을 일부 완화하기도 했다. 정비사업과 개발이익 환수 등 재건축초과이익환수제를 2018년 부활하였으며 최초 부과 사례가 발생하였다.

또한 재건축 2년 실거주 의무를 추진하였으며 민간택지에 분양가상한제를 재시행하였다. 그러면서 정비사업은 억제하는 대신 공공 재개발로 공급을 유도했으며 개발이익 환수는 전반 강화하고 개발제한구역 해제는 불가 방침을 고수하였다.

그 결과 부동산 시장은 규제가 능사는 아니라는 필자의 글도, 방송도 무색하게 임기 내내 부동산 시장을 규제하더니 결국 부동산 가격은 천정부지로 상승하여 서울은 최고치로 상승하였다. 그래서 대표적인 부동산 정책 실패 정부로 낙인되었다.

▲윤석열 정부(2022~2025, 보수 정부)

윤석열 정부의 부동산 정책 기조는 이전 문재인 정부의 규제 일변도 정책을 대폭 수정하여 민간 주도의 부동산 시장 기능 회복을 목표로 하였다. 이에 취임 직후부터 투기과열지구 및 조정대상지역을 대부분 해제하였고 2022년 하반기부터 2023년에 걸쳐 부동산 규제를 단계적으로 해제하였다.

주택공급 확대 정책으로는 임기 내 270만 호(수도권 158만 가구 포함) 주택공급을 목표로 대대적인 주택공급 정책인 국민 주거 안정 실현 방안을 2022년 8월 발표했다. 이렇게 주택공급을 촉진하기 위해 규제 완화와 민간 참여 활성화 청사진을 제시했으며 재건축?재개발 촉진과 더불어 신규 택지 조성도 병행하였다.

또한 개발제한구역을 해제하여 주택공급을 계획했으나 금리상승 등으로 주택경기가 위축된 상황에서 실제 공급 실현 속도는 더딘 편이어서 주택공급 목표 달성 여부는 어렵다는 평가다. 금융정책은 지난 정부에 비해 대출 규제 완화가 두드러졌다. 2022년부터 생애최초주택구입자의 LTV 상한을 60%에서 80%로 상향했고 2023년에는 규제지역 여부와 상관없이 주택담보대출 LTV를 9억원 이하까지 70%(생초자 80%)로 완화했다.

또한 규제지역 내 기존주택 처분 조건부 대출의 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 연장하고 신규주택 전입 의무를 폐지했다. 또한 생활 안정 자금 목적 주택담보대출 한도를 1억원에서 2억원으로 높였다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 일부 손질하여 긴급생계용 대출한도를 1억원에서 1억 5000만원으로 확대하는 등 융통성을 보였으며 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 경색을 풀기 위해 금융권 지원책도 내놓는 등 전반적으로 자금 흐름을 원활히 하는 정책을 추진했다.

조세정책은 부동산 보유세 경감과 거래세 완화를 동시에 진행했다. 2022년 공시가격 급등으로 인한 세 부담을 줄이고자 공시가격 현실화율 적용을 유예하여 2021년 수준으로 동결했다. 또한, 종합부동산세는 과세 기준을 기존 6억원(1주택 9억원)이었던 것을 1주택자는 12억으로 완화하여 다주택자에 대한 기본공제를 확대했다.

또한 1주택 고령자?장기 보유자의 종합부동산세 납부를 유예하고 일시적 2주택자는 1주택자로 간주하여 종합부동산세 특례를 적용했으며 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예하여 매물 출회를 유도했다. 그리고 부동산 거래 활성화를 위해 취득세 중과 완화도 추진 중이었다.

결국 윤석열 정부는 집권 초반인 2022년에는 글로벌 금리 인상으로 부동산 시장이 급속 냉각되면서 정부의 완화책에도 불구하고 주택가격이 조정 국면을 맞았으며 규제 완화로 거래 요건은 개선되었지만 2022년 하반기 수도권 집값이 하락세를 보여 단기적 효과는 제한적이었다.

그러나 시간이 지나면서 금리 안정과 함께 완화 정책의 효과가 나타나 2023년 후반부터 서울 아파트값이 다시 상승 전환되는 등 투자 심리 회복 조짐을 보였다. 세제?금융완화로 거래량이 증가하고 일부 강남 재건축시장의 기대감도 커졌으나 규제 완화에 따른 투기수요 자극과 집값 불안 재연 가능성에 대한 우려도 존재하였기에 정부는 시장 상황을 모니터링하며 추가 대책을 내놓았다.

그것은 2024년 스트레스 DSR2 단계 시행과 연말까지 주택담보대출 중단 등 고강도 정책을 내놓았다. 결국 거래는 줄어들었고 일부 지역을 제외하고 매물이 쌓이면서 보합세를 유지하였다. 2024년 12월 계엄선포와 2025년 4월 대통령 탄핵 사이 금년 1월부터는 각 은행에서 주택담보대출이 실행되면서 다시 가격이 오르기 시작하였다.

여기에 서울시가 강남구의 청담동 등 토지거래허가구역을 해제하면서 강남권 아파트 가격은 급상승하면서 전역으로 번지자 다시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구 등 4개구 전역을 토지거래허가구역으로 지정하였다.

이후 윤석열 정부는 탄핵되어 대통령에서 물러났다. 윤석열 정부는 공급 확대 정책을 시도 하였으나 짧은 기간 재임하면서 성과는 미미하였고 규제 완화 역시 거대 야당에 가로막혀 성과는 보지 못했다.

■차기 정부의 부동산 정책과 시장변화

보수 정부가 집권할 경우 부동산 정책은?

역대 보수 정부가 정권을 잡을 경우 부동산 정책 방향은 시장 중심의 자율성 확대와 부동산 시장 활성화를 목표로 규제를 완화하는 경향을 보였다. 따라서 이명박, 박근혜, 윤석열 정부 사례를 통해 다음과 같은 정책 방향을 예상할 수 있다. 그러나 차기 정부는 미국의 관세정책과 글로벌 경제위기 그리고 국내 경기침체 등으로 어려운 여건 속에서 부동산 정책과 시장을 예측하기는 쉽지 않다.

첫째, 부동산 시장은 규제 완화와 시장 활성화 정책을 예상할 수 있다. 즉, 부동산 시장이 경기침체 등으로 거래가 줄어들면 경제 활성화 차원에서 지역규제 중 토지거래허가구역은 규제범위가 축소될 가능성이 있다. 하지만 가격이 상승한다면 규제는 유지될 것이다.

특히, 윤석열 정부가 추진하다가 중단된 재건축초과이익환수제 폐지와 임대차 2법 폐지 등 규제 완화 정책은 재추진될 가능성이 있고 정비사업 활성화와 민간 주도 도심 복합개발사업 추진도 확대할 가능성이 있다.

둘째, 공급 정책은 윤석열 정부가 추진하고 있었던 270만호+α인 283호는 지속 추진될 가능성이 있다. 특히, 3기 신도시 개발과 민간 주도 재건축?재개발사업 역시 적극 추진될 것으로 예상된다. 또한 서리풀지역 등 개발제한구역 해제도 주택공급을 위해 추진될 것이며 신규 주택지 공급 확대 및 청년?신혼부부를 위한 주택공급 확대(청년원가주택 등) 정책도 지속 추진될 것이다. 지방 역시 기존 추진되고 있는 신공항 등 사업추진은 연속적 추진이 예상되며 세종시 대통령궁과 국회 일부 이전도 예상된다.

셋째, 금융정책은 완화 정책을 추진할 가능성도 있다. 경기가 어려워지고 금리가 내려간다면 LTV?DTI?DSR 규제도 일시적 완화 가능성도 있다. 그래서 수요자의 금융 접근성 개선과 시장 유동성 증가가 예상되며 조세 부담도 완화할 가능성이 있다. 물론 종합부동산세와 보유세 부담도 완화시킬 가능성이 있다. 그리고 공시가격 현실화율 완화는 지속적 추진가능성이 있으며 양도세 중과와 다주택자 취득세 인하도 추진될 가능성이 있다.

부동산 시장은?

보수 정부가 집권하게 되면 대부분의 규제 정책은 완화될 가능성이 높으며 시장 심리도 빠르게 개선될 가능성이 있다. 이 중에도 재개발과 재건축시장은 활기를 띨 가능성이 있으며 신규 주택지 개발도 추진될 것이다. 결국. 주택가격은 지역별 차별화와 양극화가 더 심화될 가능성도 있다. 또한 규제 완화에 따른 투기수요도 늘어날 가능성이 존재한다.

중장기적으로는 시장 불안정성이 커질 수 있다. 구체적으로 주택거래는 증가하면서 가격이 상승할 것이며 지금은 지역규제와 일부 대출규제 등으로 불확실성이 상존하지만 향후 대선이 끝나면 초기 주택 매매거래량은 증가할 것이며 금융 규제 완화로 주택담보대출 접근성도 높아지면서 중산층의 내 집 마련 수요는 증가할 것으로 예상된다. 물론 가격이 상승하면 규제가 강화될 가능성도 배제하지 않을 수 없다. 중요한 것은 서울과 경기도 부동산 가격이다. 서울은 내년부터 입주물량 부족으로 가격이 상승할 것이며 전월세 가격도 상승할 것이다.

그러나 경기도는 3기 신도시가 분양을 시작하면서 가격이 보합세 내지 하락할 가능성도 있다. 특히 재건축 기대감이 높은 지역은 가격 상승 폭이 확대될 것으로 예상되며 중장기적으로 규제 완화에 따른 가계부채 증가 위험성도 상존한다. 보수 정부가 들어서면 정부의 부동산 관련 정책과 시장변화는 경제 상황에 따라 정책과 시장 분위기도 유동적이다. 하지만 부동산 가격 측면에서는 역시 신축 아파트 선호 현상이 이어지면서 지역별 양극화가 심화될 가능성이 크다.

진보 정부가 집권할 경우 부동산 정책은?

진보 정부는 전통적으로 부동산 시장의 안정과 서민 주거 복지를 중심으로 규제를 강화하는 경향이 있었다. 그러나 미국의 관세정책과 글로벌 경제 위기 그리고 국내 경기침체 등으로 어려운 여건 속에서 부동산 정책과 시장변화도 달라질 수 있다. 단지, 예전 노무현 정부와 문재인 정부 사례를 통해 다음과 같은 정책 방향을 예상해 볼 수 있다.

첫째, 부동산 관련 모든 정책은 규제강화로 출발할 것이다. 진보 정부가 들어서면 부동산 가격이 상승할 경우 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등을 확대할 가능성이 있다. 또한 LTV?DTI?DSR 등 금융 규제도 강화될 것이다. 다주택자와 투기수요 억제를 위한 대출 제한도 여전히 강화할 것이다. 조세정책은 양극화를 줄인다는 차원에서 종합부동산세 강화와 재산세 강화 그리고 양도세도 강화될 것이다.

특히, 국토보유세, 기본소득세, 탄소세, 부유세(부자세) 등을 주장해 왔기 때문에 신설될 가능성도 있다. 그러나 기본소득형 국토보유세는 고가 및 다주택자들에게 높은 세금을 부담시킨 후, 모든 국민에게 n분의 1로 나눠주는 정책으로 시행될 경우 수정될 가능성도 있다. 마지막으로 공시가격 현실화는 재추진되어 강화될 것이 분명하다.

둘째, 수요억제 관련 규제 정책은 확대될 가능성이 크지만 한편 주택공급 정책도 추진될 것이다. 특히, 지금 추진되고 있는 3기 신도시는 여전히 지속 추진될 것이며 GTX 등 교통계획도 지속 추진될 것이다.

뿐만 아니라 주택 공급은 진보 정부에서 주장해 온 소득 제한이 없고 무주택자라면 누구나 건설 원가 수준의 저렴한 임대료만 내고 역세권 등 좋은 위치의 주택에서 30년 이상 살 수 있도록 한 공공주택 공급이 예상된다. 기본주택은 분양형과 임대형으로 나뉘는데 분양형 기본주택의 특징은 토지는 제외하고 건물만 분양하는 방식이다. 즉, 토지임대부 주택이다.

셋째, 정비사업은 생각보다 규제가 다소 완화될 수 있으며 기존 추진되고 있는 정비사업 단지는 계속 지원할 것이다. 노후 공동주택 리모델링 특별법도 도입될 가능성이 있다. 그러나 재건축초과이익환수제는 유지되면서 강화가 예상되며 개발부담금도 유지될 것이다.

또한 평상시 진보 정부에서 주장해 왔던 4종 주거지역 신설로 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다고 주장한 정책도 시행될 가능성이 있다. 정부와 지방자치단체 그리고 주민 간 협력으로 정비사업 기간 단축 및 인허가 절차 간소화를 위한 신속 협의체도 도입 가능성이 있다. 그러나 개발제한구역 해제는 최소화 할 것으로 예상된다.

부동산 시장은?

진보 정부의 집권으로 규제가 강화될 경우 단기적으로는 부동산 거래 심리가 위축될 가능성이 크다. 특히, LTV?DTI?DSR 등 금융 규제강화와 부동산 관련 조세 중과 등 조세 강화는 똘똘한 한 채를 더 가속시킬 수 있으며 민간주택 공급에도 차질을 빚을 수 있어 장기적으로 주택공급이 줄어들 경우 공급부족으로 인한 심리적 불안감을 유발할 가능성도 있다.

구체적으로 초기 시장 심리 위축으로 주택 매매거래량은 감소할 것이며 금융 규제강화로 인한 가계대출 접근성 축소 등으로 중?저소득층의 주택 구매력 감소가 나타날 것으로 예상된다. 다주택자 양도세 중과로 인한 시장 매물 증가는 수도권 아파트 가격은 단기적으로 하락 안정시킬 가능성도 있지만 그 영향은 크지 않을 것이며 중장기적으로는 주택공급 부족이 해소되지 않을 경우 다시 가격 상승압력으로 가격 상승이 예상된다.

따라서 진보 정부 집권 시기에는 대부분 주택가격이 급상승하였다. 따라서 진보 정부가 집권을 하면 부동산 시장규제는 강화될 것이고 가격은 상승할 것이라는 국민들의 정서가 갈려 있다. 특히, 서울은 주택공급 부족으로 가격은 상승할 것이며 경기도는 3기 신도시 등 일시적 분양 물량이 많은 지역은 미분양이 발생하면서 가격은 안정되겠지만 시간이 지나면 가격 상승압력을 받을 것이다. 따라서 자산 양극화는 심화되겠지만 다주택보다는 종합부동산세 등 세제 강화 등으로 똘똘한 한 채를 선호하는 시장이 될 수 있다.

■정부에 바란다

부동산 시장은 정치?경제?사회?문화의 변화 속에서 끊임없이 변화한다. 따라서 시장은 호황과 침체가 거듭되고 있지만 우리 인간에게는 의?식?주의 하나이며 삶의 터전인 동시에 아침에 눈을 뜨고 저녁에 눈을 감을 때까지 보이는 것이 모두 부동산이다.

그런데 그 부동산은 어느 때는 우리에게 부의 상징이기도 하고, 어느 때는 짐이 되기도 한다. 이렇듯 부동산은 우리들의 실생활에서 때로는 기쁨을, 때로는 슬픔을 안겨주는 불가분의 관계에 있다. 따라서 국민 누구나 조금은 관심의 대상이 되고 있으며 누구나 조금은 그 지식을 습득하려고 한다.

그러나 부동산 분야는 부동산개발?금융?투자?관리?경영 등 부동산 결정 분야가 다양하며 부동산 마케팅을 비롯하여 평가?상담?중개?입지분석?권리분석 등 결정 지원 분야 또한 다양하다. 이론 분야도 기초이론 분야인 부동산의 특성을 비롯하여 관련 법, 부동산 시장과 경기변동, 부동산 조세와 금융수학 등 파생되는 분야가 무궁무진하다.

학문적 분야의 연관성도 다양하여 부동산학은 경제학, 경영학, 도시학, 건축학, 법학 그리고 사회학과 심리학까지도 모두 포함하는 학문 분야이다. 이렇게 다양하고 폭 넓은 부동산 분야의 정책은 우리 경제에 미치는 영향 또한 매우 크며 국민 삶의 한 부분으로서 매우 중요한 위치에 있다.

따라서 새로운 정부는 보수이건 진보이건 다양한 분야의 목소리를 듣고 정부가 추진하는 부동산 정책은 국가와 국민에게 직접적 영향을 미치므로 단기적, 중장기적 대책으로 나눠 균형 있고 합리적 사고로 꾸준히 추진되기를 희망한다.

특히, 정치와 경제는 분리되어야 하며 부동산 정책 역시 정치적 목적으로 이용되어서는 안 된다. 이제 새로운 정부가 탄생하면 무엇보다도 부동산 정책은 국민이 무엇을 원하고 있는지 어떤 부동산 정책을 원하는지 잘 파악하여 경제발전에 도움이 되고 국민 삶에 도움이 되는 방향으로 정책을 추진해 주기를 바란다.

[프로필] 권대중 서강대학교 일반대학원 부동산학과 교수

o(현)(사)한국부동산융복합학회 회장, (사)대한부동산학회 명예회장

o(현)한국경제평론가협회 부회장

o(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

o(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

o(현)국토교통부 성과관리평가위원회 위원

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]